In den letzten Wochen haben uns zahlreiche weitere Fragen rund um das Thema Erneuerungsfonds erreicht. Die aus unserer Sicht brennendsten Fragen haben wir für Sie hier beantwortet:
- Wie kann ich einen Erneuerungsfonds nachträglich einrichten?
Es ist nie zu spät einen Erneuerungsfonds zu äufnen. Zur Einführung bedarf es eines Beschlusses der Eigentümerversammlung mit einfachem Mehr.
In einem solchen Beschluss sollten die Beitragshöhe jedes Eigentümers, die Fälligkeit der Zahlungen sowie die Obergrenze des Fonds geregelt sein. Zu regeln ist auch, wer, wann und in welcher Mehrheit die Höhe der Einlagen in den Fonds geändert werden können, wer den Fonds verwaltet und was genau sein Verwendungszweck ist (laufende Unterhaltsarbeiten sollten nicht dazu zählen).
Sinnvoll ist es auch, einen neu beschlossenen Erneuerungsfonds gleich ins Reglement aufzunehmen. In diesem Fall muss der Beschluss meist mit einem qualifizierten Mehr nach Köpfen und Wertquoten gefasst werden.
- Können die Einlagen in den Erneuerungsfonds investiert werden?
Grundsätzlich ist eine Investition möglich. Dabei sollte jedoch auf die Laufzeit der Investition geachtet werden. Langfristig gebundene Kapitalanlagen sind kurzfristig nicht oder nur mit finanziellen Verlusten verfügbar. Eine genaue Investitionsplanung hilft, die Gelder zum richtigen Zeitpunkt liquide zur Verfügung zu haben.
- Darf ein Miteigentümer die Zahlung in den Erneuerungsfonds verweigern?
Nein, denn auch für die unterlegene Minderheit ist der Beschluss über die Beitragszahlungen bindend und soweit es sich nicht um luxuriöse bauliche Massnahmen handelt, gilt der Mehrheitsbeschluss. Notfalls ist der säumige Miteigentümer zu mahnen. Verweigert er weiterhin die Einzahlung in den Erneuerungsfonds, kann die Gemeinschaft ihn betreiben. Hilft auch das nicht, können die übrigen Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümer ein Pfandrecht zulasten dieses Miteigentümers eintragen lassen.
Verkauft der säumige Mieter seine Eigentumswohnung, so ist er der Eigentümergemeinschaft gegenüber für die Fondsbeiträge der letzten drei Jahre gesetzlich verpflichtet. Es besteht ein Pfandrecht und ggf. auch ein priorisiertes Verwertungsrecht auf seine Stockwerkeinheit. Zudem steht den restlichen Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümern ein gesetzliches Retentionsrecht an den beweglichen Gegenständen in der Stockwerkeinheit zu.
- Wie hoch sind die Beiträge und wie lange muss ich diese einzahlen?
Die Höhe der Beiträge wird von der Gemeinschaft bestimmt. Diese wurden entweder im Begründungsakt, im Reglement oder mittels Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung festgelegt. Gibt es keine Regelung, so entsprechen die Beiträge an den Erneuerungsfonds der jeweiligen Wertquote der Eigentümer. Grundsätzlich sind die Beiträge so lange zu leisten, wie Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind.
Die Beiträge sind grundsätzlich steuerlich abzugsfähig, sofern diese für die Gemeinschaftsanlagen eingesetzt werden und ausschliesslich für Unterhalt, Reparatur oder Erneuerung verwendet werden.
- Wie können die Kosten/Einlagen im STWEG tief gehalten werden?
Nicht selten sind Versäumnisse bei den Garantiefristen von Handwerksleistungen verantwortlich dafür, dass die Einlagen erhöht werden müssen. Daher möchten wir in diesem Zusammenhang kurz auf Handwerker-Mängel hinweisen: Es empfiehlt sich, unbedingt die Garantiefristen der Unternehmen zu beachten. So ist es möglich, Garantieansprüche geltend zu machen und die Kosten für allfällige Mängel auf die Unternehmen direkt umzuwälzen.
