Der Erneuerungsfonds im Stockwerkeigentum (STWE) soll sicherstellen, dass für Neuerungen oder Renovierungen mit Hilfe einer finanziellen Reserve vorgesorgt wird. Doch braucht es wirklich einen Erneuerungsfonds bei Stockwerkeigentümergemeinschaften?
Der ein oder die andere Stockwerkeigentümerin hat es vielleicht schon erlebt – jahrelang läuft es wunderbar, es fallen kaum Renovationen am Gebäude an und es wird kein Gedanke an den Erneuerungsfonds verschwendet. Doch plötzlich und unerwartet steht eine grosse, dringend notwendige Sanierung an der Gesamtliegenschaft, wie z. B. am Dach, an. Mit Schrecken stellt die Stockwerkeigentümergemeinschaft (STWEG) fest, dass zwar jährlich Zahlungen in den Erneuerungsfonds geleistet wurden, diese aber viel zu gering ausfallen. So geht es laut der schweizerischen Fachstelle für Gebäudemanagement rund 90 % aller Stockwerkeigentümergemeinschaften. Denn: eine gesetzliche Pflicht zur Errichtung eines Erneuerungsfonds gibt es nicht.
Auf einen Schlag wird eine grosse Summe für die Dachsanierung fällig, die bei einer zu geringen Einlage anteilmässig von der Stockwerkeigentümergemeinschaft getragen werden muss. Nicht nur ärgerlich, sondern für den ein oder anderen Stockwerkeigentümer vielleicht auch eine finanzielle Herausforderung. Aus diesem Grund ist es sinnvoll, frühzeitig anzufangen, ausreichend Mittel in den Erneuerungsfonds einzuzahlen und die finanzielle Belastung auf mehrere Jahre zu verteilen. Zudem lassen sich so Diskussionen und Unstimmigkeiten in der STWEG minimieren und Kosten für notwendige Sanierungen werden nicht unnötig verteuert.
Wie hoch sollten die Einlagen sein?
Gemäss Schweizer Stockwerkeigentümerverband (SSTV) wird eine jährliche Einlage von ca. 0,2 – 0,5 Prozent des jährlichen Gebäudeversicherungswertes empfohlen, dies gilt auch für Neubauten. Längerfristig sollte der Erneuerungsfonds mit 6 bis 8 Prozent des Gebäudeversicherungswertes geäufnet sein. Ziel ist es, dass nach etwa 25 Jahren (ungefähre Lebensdauer der Gebäudehülle, Dach etc.) genügend finanzielle Mittel vorhanden sind, um diese umfassenden Renovationen über den Fonds abdecken zu können.
Die Beitragshöhe kann bereits im Reglement oder Begründungsakt festgelegt sein oder die STWEG beschliesst diese sinnvollerweise jährlich an der Versammlung mittels einfachem Mehr. Es ist zudem sinnvoll, für laufende Unterhaltsarbeiten zusätzliche Rückstellungen zu bilden, damit letztendlich genügend Geld im Erneuerungsfonds für die grosse Sanierung vorhanden ist.
In den meisten Kantonen sind die Einlagen in den Erneuerungsfonds von privat gehaltenen Liegenschaften als Liegenschaftsunterhaltskosten der gemeinschaftlichen Teile steuerlich abziehbar. Dies aber nur, sofern der Erneuerungsfonds ausschliesslich zu Unterhaltszwecken angespart wird (und nicht beispielsweise für wertvermehrende Investitionen genutzt wird)
Wer entscheidet über die Verwendung der Einlagen im Erneuerungsfonds?
Sofern im Reglement der STWEG keine oder eine zu offene Zweckbestimmung formuliert wurde, entscheidet die STWE-Versammlung über die Verwendung der Gelder im Erneuerungsfonds mittels einfachem Mehr. Wertsteigernde Sanierungen müssen darüber hinaus mit einem qualifizierten Mehr (Stockwerkeigentümer und -eigentümerinnen sowie Wertquoten), zwecksfremde Investitionen gar mit Einstimmigkeit, beschlossen werden.
