Die ordentliche Stockwerkeigentümerversammlung steht bald wieder bevor – wie jedes Jahr. Wie aber gehe ich vor, wenn ich etwas an der STWE-Versammlung traktandieren lassen will?
- Wem reiche ich das Traktandum ein?
- Welche Form gilt es zu beachten?
- Welche Unterlagen werden in welchem Umfang benötigt?
- Welche Fristen muss ich beachten?
- Kann ich ein Traktandum an der Eigentümerversammlung einbringen und drüber abstimmen lassen?
Mindestens einmal jährlich hat die STWE-Versammlung stattzufinden (Art. 712m Abs. 1 Ziff. 4 ZGB). Das Erstellen der Traktandenliste und das Einberufen der Eigentümerversammlung ist in der Regel Aufgabe der Verwaltung. Beides muss fristgerecht den Eigentümern zugestellt werden.
Was fristgerecht bedeutet, ist entweder im Reglement geregelt, oder wenn nichts geregelt ist, kommt es auf die Umstände und Gegebenheiten der STWEG an (fristgerecht kann wenige Stunden bis mehrere Wochen bedeuten). Sind Sie sich nicht sicher, was für Sie gilt, kann Ihnen Ihre Verwaltung sicherlich Auskunft geben.
Grundsätzlich hat jeder Eigentümer das Recht ein Traktandum zu beantragen.
Folgende Punkte sind dabei wichtig:
- Die Unterlagen müssen der zuständigen Person (in diesem Beispiel dem Verwalter) zugestellt werden
- Sie müssen in der richtigen Form eingereicht werden (gem. Reglement, z.B. schriftlich)
- Sie müssen in Formulierung, Beilage etc. so gestaltet sein, dass sich die anderen Stockwerkeigentümer*innen auf das Traktandum vorbereiten können
- Sie müssen fristgerecht (gem. Reglement aber sicher vor Ablauf der Einberufungsfrist) zugestellt werden
An der STWE-Versammlung kann nur über Traktanden beschlossen werden, die ordnungsgemäss traktandiert und bei denen die Fristen eingehalten wurden.
Ebenfalls wichtig: Wird ein Punkt im Traktandum “Varia”, “Diverses” oder “Verschiedenes” aufgeführt, kann darüber kein Beschluss gefasst werden, ausser wenn klar formuliert ist, dass es um eine Beschlussfassung geht.
Beschluss über nicht traktandierte Geschäfte
Aus der Einladung für die STWE-Versammlung geht hervor, über welche Traktanden abgestimmt wird. Entsteht eine Diskussion über einen Punkt, der nicht traktandiert wurde, so kann nicht ohne Risiko darüber beschlossen werden (zulässig wäre es allerdings, wenn dies ausdrücklich im Reglement vorgesehen ist (Art. 67 Abs. 3 i.V.m. 712m Abs. 2 ZGB)).
Wird dennoch ein Beschluss gefasst, kann dieser innert 30 Tagen ab Kenntnisnahme beim zuständigen Gericht angefochten werden. Dazu berechtigt ist allerdings nur, wer dem Beschluss nicht zugestimmt hat. Sind ausnahmslos alle Eigentümer*innen an der STWE-Versammlung anwesend und mit der spontanen Beschlussfassung einverstanden, ist ein nicht ordentlich traktandierter Beschluss nicht automatisch ungültig. Dieser kann vielmehr ohne Anfechtungsrisiko gefasst werden, wenn alle Stockwerkeigentümer*innen dem Beschluss einstimmig zustimmen – selbst wenn der Beschluss an sich mangelhaft ist.
